Loi Carrez : définition et calcul de la superficie de votre bien immobilier

calculer superficie en loi Carrez

Il n’est pas rare de lire dans de nombreux journaux sur l’immobilier « la loi Carrez » ou encore « la surface Carrez ». Ces termes reviennent assez souvent lorsque l’on est dans le cadre d’une vente de logement. Mais cette règlementation, de quoi s’agit-il exactement et comment peut-on exprimer une surface loi Carrez ? 

Loi Carrez : De quoi s’agit-il ? 

La loi Carrez est une sorte de diagnostic immobilier qui confirme la superficie privative d’une maison ou d’un logement après avoir déduit les superficies occupées. De manière pratique, il s’agit de la surface de votre logement lorsque l’on soustrait l’espace occupé par vos murs, vos cloisons, vos portes, vos cages escaliers, etc. Dans le langage professionnel, on dit qu’on exprime la surface « plancher » de votre logement. C’est bien l’article 111-2 du code de la construction qui évoque de manière explicite la définition de la loi. Selon ce code, la surface Carrez correspond à la surface que l’on peut balayer au sein d’une maison. 

Cependant, elle ne prend pas en compte les surfaces « plancher » ayant une hauteur de moins de 180 centimètres. Vous ne pouvez donc pas calculer une superficie en loi Carrez et intégrer la surface d’une cave, d’un comble non-aménagé, d’un garage, d’une véranda ou de la terrasse. Il est également impossible d’intégrer dans cette superficie les espaces vitrés, les locaux extérieurs, les loggias ou les séchoirs extérieurs. En gros, cette loi s’applique à la superficie habitable de votre appartement. C’est une grandeur qui permet au futur propriétaire des lieux de savoir l’espace dont il dispose réellement en achetant votre bien. 

Loi Carrez

Les logements concernés par la règlementation Carrez 

Du nom du député qui l’a proposé, la loi Carrez surface prend en compte un certain type de logement. En effet, depuis juillet 1965, l’application de cette loi a été restreinte aux logements qui font l’objet de règlement de copropriété. Elle prend ainsi en compte les immeubles entièrement fermés, les surfaces couvertes et closes qu’ils soient habitables ou non. 

De manière pratique, cette loi s’applique à toutes les maisons, les appartements, les locaux professionnels et commerciaux (centre commercial, bureaux, boutiques, etc.). Que le bien immobilier soit horizontal ou vertical, cette loi permet l’expression de sa superficie sur une base cohérente, définie et connue de tous. Cette surface est obligatoirement inscrite sur les documents de vente auxquels l’on joint le compromis de vente. 

Comment évaluer une surface selon cette loi ?  

L’évaluation de la surface loi Carrez comme évoqué plus haut est tributaire des espaces non habitables. Pour réaliser alors un calcul loi Carrez de manière précise, vous devez utiliser l’unité de mesure conventionnelle qu’est le mètre. Vous allez ensuite mesurer l’intérieur de vos pièces habitables sans tenir compte de l’épaisseur de vos murs. Pour une pièce régulièrement rectangulaire ou carré, il suffit juste de prendre les mesures de deux côtés et de les multiplier entre elles pour trouver la surface. 

Lorsque la pièce n’a pas une forme irrégulière, prenez la mesure entre deux coins en collant parfaitement votre décamètre de mesure contre le mur. Ensuite, prenez la mesure entre deux autres coins et faites la multiplication entre les mesures. Attention, il est nécessaire pour les pièces trop irrégulières de faire un morcellement en figure régulière pour pouvoir faire aisément la mesure de la superficie habitable. Il s’agira juste de faire ensuite la somme des superficies pour avoir la loi Carrez surface totale de votre pièce. 

Faire les soustractions des pièces non considérées 

Dans le calcul loi Carrez, l’on rencontre généralement deux cas de figure en matière de déduction des surfaces non considérées. En réalité, l’estimation de la surface ne tient pas compte des cloisons, des cages d’escalier, des gaines ou des balcons. Premièrement, on peut effectuer l’évaluation de l’espace habitable en évitant de mesurer lesdits espaces. 

Parfois, il est difficile d’éviter les mesures car certaines surfaces privatives sont incluses dans les espaces non pris en compte. Il faut donc effectuer dans un premier temps votre évaluation en insérant les espaces non considérés. Ensuite, faites la mesure de l’espace non considéré en tenant compte de la hauteur à 180 centimètres du plafond et faites la soustraction. 

Qui peut réaliser la mesure loi Carrez ?

Il est possible que le vendeur réalise lui-même la mesure loi Carrez de son logement. Les plus expérimentés arrivent à s’en sortir et font ainsi quelques économies. Cependant, il est bien risqué de vous y mettre si vous ne vous y connaissez pas. Vous pourrez réduire par inadvertance la surface loi Carrez de votre maison. Il serait même grave que vous augmentiez la mesure de la surface. Cela serait considéré comme une tricherie de votre part. 

C’est pour cela qu’il est préférable de confirmer la mesure loi Carrez à un professionnel diagnostiqueur. Il pourra vous donner avec exactitude votre surface loi Carrez. Généralement, le montant à lui payer est tributaire de la surface mesurée et surtout de son expérience. La loi Carrez est la surface au « plancher » de votre logement. Elle s’applique aux logements qui font l’objet d’une copropriété. Aussi, pour l’évaluer, vous pourrez recourir à un professionnel pour plus d’exactitude.